Direito com Rafael Galvão

A Locação e a possibilidade de retomada do imóvel sem qualquer justificativa

Algumas pessoas não conhecem a possibilidade da retomada do imóvel, pelo locador, sem apresentar qualquer justificativa para isso, a chamada “denúncia vazia”. Nessa modalidade de extinção do contrato locatício o Locador não precisa argumentar a falta de pagamento, a retomada do imóvel para uso próprio ou mesmo, qualquer justificativa para requerer seu imóvel de volta.

A “denuncia vazia” é uma forma de extinção do contrato de locação, possível nas espécies de contrato de locação urbana, a residencial, por temporada e não residencial, comumente denominada comercial, contudo, para cada uma delas, são necessários requisitos específicos.

Para as hipóteses de locação comercial e residencial, é necessário que o contrato esteja vigendo sem prazo determinado, ou seja, em regra, tenha transcorrido todo o prazo de vigência estipulado no contrato.

Ocorre que, no caso da locação residencial, a lei exige alguns requisitos que não são exigidos quando se trata de imóvel com destinação comercial, tais como, o ajustamento por escrito e por um prazo igual ou superior a 30 meses, para que se tenha direito à denúncia vazia logo após o termino do prazo. Caso o contrato por escrito estipule tempo inferior, 12 meses, por exemplo, o que se mostra bastante comum na prática, ou mesmo de forma verbal, por qualquer prazo, o locador somente poderá requerer o imóvel de volta sem qualquer justificativa após 5 anos de vigência ininterrupta da locação.

Já na relação de inquilinato comercial, basta somente que o contrato esteja na modalidade “sem prazo determinado” para que seja possível ao locador, sem qualquer justificativa ou argumentação, requerer a saída do seu locatário.

Embora tal definição trate-se de interpretação literal do texto da lei, outro dia estava eu em uma audiência de um despejo, que envolvia um contrato de locação de imóvel com finalidade comercial, já em vigendo por sem prazo determinado, em que o locador buscava a rescisão do contrato argumentando a necessidade de uso próprio do imóvel.

Ora, se o contrato de locação comercial está por prazo indeterminado, basta que o locador requeira o imóvel de volta sem qualquer justificativa, e caso não seja devolvido, propor a ação de despejo por denúncia vazia, que somente tratará de questões objetivas, sem a necessidade de provas, ou argumentações subjetivas.

(Há inclusive a possibilidade de se conseguir a desocupação em 15 dias por meio de liminar, mas isso fica para um próximo artigo.)

Quanto à locação por temporada, caso o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, somente poderá ser requerida a devolução sem justificativa, após transcorridos 30 meses de vigência da locação.

Então, em resumo, para pedir o imóvel de volta sem justificativa, é necessário:

1.    na locação não-residencial, basta que o contrato esteja vigendo por prazo indeterminado.

2.    na locação residencial

a.    quando estipulado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, ao passar a viger sem prazo determinado.

b.    Quando estipulado verbalmente ou por prazo inferior, após 5 anos de vigência da locação

3.    Na locação por temporada, caso não haja oposição do locador à permanência do locatário no imóvel por mais de 30 dias, somente após 30 meses

Portanto, muito cuidado ao alugar o seu imóvel por temporada, ou, quando residencial, por menos de 30 meses

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